-Можно ли сдавать в аренду дачу в СНТ, в том числе посуточно?
-Допускается ли по закону посуточная сдача в аренду частного дома на ИЖС?
-Нужно ли платить налог за сдачу дома в аренду на лето или на короткий срок???
Можно ли сдавать в аренду дачу в СНТ на лето?
Здесь есть юридический казус, связанный с разночтениями в законодательстве. СНТ – садоводческие некоммерческие товарищества – находятся на землях с видом разрешенного использования «Для ведения садоводства». Коммерческая деятельность на таких участках фактически запрещена законом № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».
С 1 сентября 2025 года вступили в силу поправки к закону, которые ужесточили эту норму и окончательно подтвердили запрет на создание в СНТ гостиниц и других объектов, предназначенных исключительно для извлечения прибыли. Если владелец участка все же использует его в предпринимательских целях, это наказывается штрафом от 0,5 до 1% кадастровой стоимости земли, но не менее 10 тыс рублей. Кроме того, если о нецелевом использовании участка узнают налоговые органы, они имеют право повысить ежегодный налог на землю.
Однако Земельный кодекс (ст. 22) и Гражданский кодекс (гл. 34) разрешают гражданам сдавать в аренду принадлежащую им недвижимость, в том числе земельные участки, здания, сооружения и жилые помещения. Никаких особых условий относительно того, можно ли сдавать в аренду дачу на землях СНТ, в этих законах нет. Кроме того, по духу закона сдача в аренду личной недвижимости не считается предпринимательством, если сдается единичный объект, предназначенный для жилья, и при нем не создана инфраструктура коммерческого гостеприимства.
Интересен также вопрос, можно ли сдавать в аренду садовый дом. Дело в том, что большинство дачных домиков с точки зрения закона относятся именно к этой категории и не считаются жилыми. Даже если дом капитальный, с отоплением и городским уровнем удобств, от этого он не становится жилым «автоматически» – существует специальная бюрократическая процедура перевода садового дома в жилой. Здесь опять-таки стоит обратиться к Гражданскому кодексу, который не делает принципиальных различий между сдачей в аренду жилой и нежилой частной недвижимости.
Таким образом, сезонная или долгосрочная аренда дома в СНТ представляется вполне законной. Сдать дачу на лето или на более долгий срок можно, но при соблюдении ряда условий:
- Это не запрещает устав СНТ. Закон № 217-ФЗ наделяет общее собрание собственников правом утверждать правила, обязательные для всех владельцев участков на территории СНТ, если они касаются законных прав соседей или использования общих земель товарищества. Эти правила вносятся в устав СНТ. Если в уставе нет прямого запрета на сдачу участков в аренду, можно считать, что это разрешено.
- Участок и дом в СНТ сдаются в аренду для использования их по прямому назначению, то есть для отдыха и занятий садоводством. Сдавать землю в СНТ и строения на ней под магазины, автомойки, склады и тому подобное однозначно запрещено.
- Сдача дома в СНТ в аренду не ущемляет законные права других владельцев участков. Например, если ваши арендаторы паркуют автомобиль за забором, на общих землях товарищества, это уже может считаться нарушением прав других садоводов. Соответственно, стоит следить за тем, чтобы арендаторы с уважением относились к общей инфраструктуре товарищества, не досаждали соседям шумом, не складировали мусор в неположенных местах и пр.
- Владелец участка заключил договор аренды и уплачивает налоги с вырученных денег, об этом мы поговорим ниже. Даже если сдача загородного дома в аренду не бизнес, а дополнительный источник дохода, это не освобождает владельца от налоговых обязательств.
Резюме: с точки зрения закона безопаснее всего сдавать дом в СНТ в аренду на более-менее длительный срок – хотя бы на пару месяцев, и только для отдыха. Делать это лучше легально: заключить договор и отчитываться перед налоговыми органами. Договор можно заключить в простой письменной форме, он не требует нотариального удостоверения. Однако стоит помнить, что договор аренды сроком на 12 месяцев и более должен регистрироваться в Росреестре как обременение объекта недвижимости. Если ваши жильцы пользуются дачей бесплатно, желательно все равно подстраховаться: заключить в простой письменной форме договор безвозмездного пользования.
Можно ли сдавать дом в СНТ в посуточную аренду
Здесь мы уже вступаем на скользкую почву, потому что посуточная аренда может иметь все признаки коммерческой деятельности. С одной стороны, ГК и ЗК РФ не ограничивают возможный срок аренды недвижимости и земли ни в меньшую, ни в бОльшую сторону. То есть формально аренда на сутки или даже на несколько часов не запрещена. С другой стороны, гостиничные услуги – это однозначно коммерческая деятельность, которая к тому же требует разрешительных документов. В случае, если дом в СНТ сдается в аренду посуточно, грань между нелегальными гостиничными услугами и предоставлением жилья для кратковременного проживания представляется размытой.
Так, например, существует определение Верховного Суда РФ № 81-КГ25-2-К8 (ссылка в конце статьи). Суть дела в следующем: владелец частного дома сдавал его туристам на короткий срок, в связи с чем против него был подан иск от местных властей. Сторона обвинения настаивала, что подобная аренда имеет признаки коммерческой деятельности, которая запрещена видом разрешенного использования земли: дом по факту превращен в гостиницу, в открытых источниках размещена реклама услуг, а на участке имеется гостевая парковка. Суд первой инстанции удовлетворил иск, апелляция и кассация оставили это решение в силе. В итоге на сторону владельца недвижимости встал Верховный Суд. Он указал, что посуточная аренда жилья не приравнивается к гостиничным услугам, а собственники жилья имеют право сдавать его в краткосрочную аренду без соблюдения требований, которые предъявляются к гостиницам.
Позиция ВС РФ может восприниматься как разрешение на сдачу загородного дома в посуточную аренду, если бы не несколько «но».
- Примечательно, что владельцу недвижимости пришлось пройти три судебных инстанции и дождаться рассмотрения его дела в ВС РФ, что требует недюжинного терпения и готовности нести серьезные расходы.
- Особенно важно, что определение ВС РФ было вынесено 17 июня 2025 года, то есть до вступления в силу поправок в закон № 217-ФЗ, о которых шла речь выше.
- Следует также знать, что российские суды, вообще говоря, не обязаны принимать решения ВС РФ как безусловный стандарт при рассмотрении аналогичных дел.
Проще говоря, если вы сдаете дом в СНТ в посуточную аренду и на вас подадут в суд, совершенно нет гарантий, что суд первой (и последующих) инстанций примет решение в вашу пользу. Между тем судиться в наше время – удовольствие не из дешевых.
Можно ли сдавать в аренду дом на ИЖС?
Напомним, что ИЖС – это в том числе вид разрешенного использования земельных участков. Такая земля предназначена для строительства одноквартирного жилого дома, вести на ней предпринимательскую деятельность запрещено.
Однако, как уже говорилось выше, сдача своей недвижимости в аренду в большинстве случаев не считается коммерцией, главные требования закона – заключать договор и уплачивать налоги. В целом сдача в аренду дома на участке ИЖС подчиняется тем же правилам, что и аренда квартиры.
Кроме того, сдать объект ИЖС даже несколько проще, чем дом в садоводческом товариществе: тут нет ограничений, которые связаны с уставом СНТ. Впрочем, соблюдать интересы соседей следует в любом случае.
Можно ли сдавать частный дом посуточно
О проблемах посуточной аренды частных домов мы уже говорили выше: теоретически это не запрещено, но в конкретном случае может быть расценено как использование земли в предпринимательских целях. В принципе, все сказанное ранее про сдачу домов в СНТ распространяется и на участки ИЖС.
Можно ли сдавать дом на участке ИЖС или СНТ в аренду как гостевой?
С 1 сентября 2025 года действует закон, который дал начало эксперименту по легализации особого вида услуг – гостевых домов. Согласно закону, гостевой дом может находится на землях для садоводства (СНТ) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в населенном пункте, а также на участке для ИЖС – то есть в данном случае запрет на коммерческую деятельность на таких землях не действует.
Однако это не означает, что гостевым может считаться любой дом, который сдается целиком или покомнатно. Из закона следует, что:
- Эксперимент по легализации гостевых домов проводится только в некоторых регионах РФ, список смотрите по ссылке после статьи.
- Дом должен быть зарегистрирован в специальном порядке как гостевой, это делается путем его внесения в государственный реестр средств размещения.
- Но и это не все: отдельным постановлением утвержден список требований к самому дому, его оснащению и списку предоставляемых услуг – вплоть до площади гостевых помещений и оборудования санузлов.
Не лишним будет также знать, что участок, на котором расположен гостевой дом, облагается повышенным налогом по ставке 1,5% от кадастровой стоимости как используемый для ведения предпринимательской деятельности. Обычная ставка налога на землю для ИЖС, ЛПХ или садоводства – 0,3% кадастровой стоимости.
Соответственно, сдача в аренду дома на участке ИЖС или в СНТ без соблюдения всех этих условий не подпадает под действие закона о гостевых домах.
Можно ли сдавать комнаты в частном доме?
На аренду отдельных комнат в жилье фактически распространяются все те же правила, что и на жилье в целом. Единственное важное условие: если дом имеет несколько собственников, для сдачи комнаты необходимо их письменное согласие. Проблемы, которые могут возникнуть при сдаче комнат в аренду посуточно – те же, что и со сдачей дома целиком, об этом мы говорили выше.
Налог за сдачу дома в аренду: сколько и как платить?
Согласно Налоговому кодексу, средства от сдачи недвижимости в аренду облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2026 году ставка налога – 13% от суммы по договору, если она не превышает 2,4 млн в год (т.е. не более 200 тыс рублей в месяц). Если доход выше, он будет облагаться повышенным налогом.
- Важно знать, что налог нужно платить независимо от того, на какой срок вы сдали свою недвижимость и сколько на этом заработали: не существует «необлагаемого» времени аренды и суммы выручки. Не платить можно только в том случае, если ваши гости живут бесплатно и это можно подтвердить договором.
- Есть способ совершенно законно уменьшить налоговые платежи за аренду дома, об этом мы поговорим ниже.
- Чтобы уплатить налог за календарный год, нужно до 30 апреля следующего года заполнить и подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ, приложив к ней договор аренды.
- На основании декларации ФНС рассчитает точную сумму налога и направит заявителю квитанцию – ее необходимо оплатить до 15 июля.
Строго говоря, при сдаче в аренду дома или даче процедура уплаты налогов точно такая же, как для квартиры, различий нет. Подробно о том, как заполнять декларацию 3-НДФЛ и куда ее подавать – по ссылке после статьи.
Можно ли сдавать дом как самозанятый
Самозанятые – это особая экспериментальная категория налогоплательщиков, которые могут «узаконить» свои нерегулярные и небольшие доходы, полученные вне основной трудовой деятельности. Для них действует режим налога на профессиональный доход (НПД), а процедура его уплаты максимально упрощена. Закон позволяет оформлять аренду недвижимости через налоговый режим для самозанятых, если речь идет о единичном объекте, предназначенном для жилья, а годовой доход от самозанятости не превышает 2,4 млн в год.
Если вы читали первый абзац нашей статьи, то уже понимаете, в чем сложность применения НПД в случае с арендой дачи: садовый дом, как уже упоминалось, не считается жилой недвижимостью, поэтому у ФНС могут возникнуть обоснованные вопросы. Если в аренду сдается дом, признанный жилым, претензий со стороны налоговых органов быть не должно.
Ставка налога для самозанятых небольшая, а в первое время после регистрации в этом статусе им полагается льгота, которая делает налог еще меньше:
- 4% при сделках с физлицами, на период действия налогового вычета – 3%.
- 6% (4% с применением вычета) – для сделок с юрлицами.
Понятно, что дачи и частные дома обычно сдаются физическому лицу, так что самозанятый платит всего 3-4% от суммы сделки, что существенно меньше «стандартных» 13%. Подавать декларацию 3-НДФЛ самозанятым не нужно: налоги уплачиваются в несколько кликов через официальное приложение ФНС «Мой налог».
Полезные ссылки:
Определение Верховного Суда РФ № 81-КГ25-2-К8 от 17 июня 2025 года